Sửa đổi Luật đất đai theo tinh thần “lấy người dân làm gốc, đề cao cơ chế thị trường”

Có thể thấy, Quốc hội, các đại biểu quốc hội đã có một ngày làm việc hết sức khẩn trương và tích cực với quyết tâm sớm thông qua dự án Luật Đất đai sửa đổi. Tinh thần Luật đất đai sửa đổi theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm” là hoàn toàn đúng đắn.

Sửa đổi theo hướng “Lấy người dân làm gốc”

Cụ thể, trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận. Thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Cũng theo VARS, những thay đổi trên là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Bởi lẽ, sẽ không có bất cứ “tượng đài” nào có thể tồn tại lâu dài trên một nền tảng “bất công” với số đông người dân. Trong bất cứ lĩnh vực nào, không chỉ là bất động sản, người dân luôn phải là gốc cho mọi tiền đề phát triển.

Thêm vào đó, có nội dung khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì “thu một lần” là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai. Như VARS đã chia sẻ trước đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu- chi cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng. Phải có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng “lo lắng”, “tâm lý hên xui”, hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn. Khiến mục tiêu giảm áp lực tài chính không những không đạt được, lại gây ra tâm lý “hoang mang”, “vô định” cho doanh nghiệp.

Cơ chế thị trường sẽ góp phần tích cực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Theo như nội dung sửa đổi trong luật đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. VARS tin rằng, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Để có thể làm được như vậy cần có các quy định rất cụ thể cùng với quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không, e rằng vẫn mang tính “hình thức” là chủ yếu.

Cũng theo VARS, bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, việc làm tích cực nhưng để đạt được hiệu quả không phải là dễ. Với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền “can thiệp, áp đặt” của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi Nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao. Còn trong trường hợp thiếu ngân sách/ ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp. Tuy nhiên, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự “dũng cảm”, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng. Đây là một điểm hết sức đáng ghi nhận. Tuy nhiên, điều này có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp không? Tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp bị tăng cao? Giá bán bất động sản liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang? Cũng là những vấn đề cần hết sức lưu ý.

Thêm vào đó, nội dung “Chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở” sẽ mở hơn nếu mục đích phù hợp. Quy định trước đây yêu cầu, muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở. Quy định này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực “xa xôi, ít dân cư”, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực “lõi” đang ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để “mở hẳn” cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn”. Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.

VARS cho rằng, quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Nhưng, quy định này chỉ đạt được mục đích, khi việc quy định về cách phân loại phải thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp. Nếu không sẽ xuất hiện các nguy cơ gây rối. Thậm chí vô hình chung tạo kẽ hở mới cho cơ chế “xin-cho”. Nếu không tính kỹ đến các vấn đề liên quan, rất có thể sẽ tạo ra “một nhóm đối tượng ưu tiên” khó xác định và nhiều điểm bất hợp lý tương tự “nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” như thời gian vừa qua. Vậy, tiêu chí phân loại là gì? Cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm về việc quyết định này? Thủ tục, quy trình xác định như thế nào….là những vấn đề cần sự xem xét cẩn trọng.

Đáng chú ý, sau Luật Đất đai sửa đổi, Luật Thuế về sử dụng đất đai sẽ sớm được xem xét, thông quá theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, nhằm đảm bảo tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn và minh bạch. Việc đảm bảo tối đa quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho người dân trong việc sử dụng đất đai cũng sẽ gắn liền với việc quy định trách nhiệm một cách chính xác hơn, công bằng hơn. Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng” nữa. Mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng. Những người dân được hưởng lợi từ các dự án, công trình hạ tầng xã hội do nhà nước triển khai thực hiện như đường giao thông, công viên, trường học…sẽ phải chịu mức thuế cao hơn những người khác. Điều này sẽ giúp đảm bảo sự hài hòa về mặt lợi ích giữa Nhà nước và người dân, cũng như giữa những người dân với nhau.

Ngoài ra, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực. Tránh việc “khai man”, “giao dịch một giá, khai báo một giá”. Khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như là “barem” để tham chiếu và kiểm soát.

Bên cạnh đó, các vấn đề về đánh thuế đối với bất động sản giá trị cao, với người sở hữu nhiều bất động sản…cũng sẽ được xem xét và nghiên cứu nhằm đưa “thuế” trở thành “công cụ” hữu ích điều tiết thị trường.

VARS hi vọng rằng, với sự làm việc hết sức tập trung và tích cực, cùng các trao đổi theo hướng cởi mở, rõ ràng của các Đại biểu Quốc hội sẽ góp phần giúp dự án Luật Đất đai sửa đổi được hoàn thành đạt chất lượng cao nhất, góp phần giải quyết được tối đa các vướng mắc, tồn đọng gây tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.

Lê Anh